2025년 기준 토지 증여세 계산 방법과 합법적 절세 전략

토지 증여세란?

토지 증여세는 개인이 가족이나 타인에게 토지를 무상으로 이전할 때 발생하는 세금입니다. 증여자의 증여 의사와 수증자의 수증 의사가 합치된 경우 부과되며, 재산 가액에 따라 세율이 점진적으로 적용됩니다.

2025년 토지 증여세 세율

토지 증여세는 증여받은 금액에서 공제액을 차감한 과세표준에 아래와 같은 누진세율로 부과됩니다.

과세표준	세율	누진공제
1억 원 이하	10%	0원
1억~5억 원	20%	1,000만 원
5억~10억 원	30%	6,000만 원
10억~30억 원	40%	1억 6,000만 원
30억 원 초과	50%	4억 6,000만 원

토지 증여 공제 한도

- 배우자: 6억 원 공제
- 직계존속(부모 → 자녀): 5천만 원 (미성년 자녀는 2천만 원)
- 직계비속(자녀 → 부모): 5천만 원
- 기타 친족: 1천만 원

토지 증여세 절세 방법

1. 증여 시기 분산하기

증여세 공제는 10년 단위로 적용됩니다. 동일인에게 한 번에 많은 금액을 증여하기보다는, 10년을 주기로 나누어 증여하면 공제 한도를 최대한 활용해 세금을 줄일 수 있습니다.

2. 가족 간 분산 증여

배우자, 자녀, 손자 등 여러 명에게 토지를 분산 증여하면 각각의 공제 한도를 적용받아 총 증여세 부담을 낮출 수 있습니다.

3. 토지 감정평가 활용

토지 공시지가보다 낮은 실거래가가 존재할 경우, 감정평가법인을 통해 평가를 받아 합법적으로 낮은 가액으로 신고할 수 있습니다. 단, 세무당국의 시가 판단 기준을 충족해야 합니다.

4. 증여 후 장기보유특별공제 활용

증여받은 토지를 장기 보유한 후 매각할 때는 장기보유특별공제를 통해 양도세 절세가 가능합니다. 증여 후 10년 이상 보유하는 전략도 유효합니다.

5. 부담부 증여 활용

부담부 증여란, 증여하는 토지에 담보 대출이 있는 경우 채무를 수증자가 인수하는 방식입니다. 인수하는 채무 금액만큼 양도세로 과세되어 전체 증여세 부담이 줄어드는 효과가 있습니다.

토지 증여 절차

1. 증여 계약서 작성: 증여자와 수증자 간 계약 체결
2. 증여세 신고: 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 신고
3. 세금 납부: 신고 후 자진 납부 또는 분할 납부 가능
4. 토지 등기 이전: 증여세 납부 후 등기소에 이전등기 신청

토지 증여세 관련 FAQ

Q. 토지 증여세는 언제까지 신고해야 하나요?
A. 증여일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내 관할 세무서에 신고해야 합니다.

Q. 부모로부터 토지를 받으면 세금은 자녀가 내나요?
A. 네, 증여세는 원칙적으로 수증자(자녀)가 신고·납부 의무를 집니다.

Q. 증여세 납부를 연기할 수 있나요?
A. 일정 요건을 충족하면 최대 5년까지 연부연납(할부납부)이 가능합니다.